최근 국토교통부에서는 공동주택의 입찰담합과 같은 발주비리를 바로잡기 위하여 공정거래위원회 지방자치단체와 함께 전국 10개 대단위 아파트 단지를 대상으로 합동 점검을 실시하는 한편 관리비 공개대상을 확대하고 관리소장의 관리비 잔액 확인 의무제도를 신설하는 하겠다고 밝혔다.

이러한 합동 점검을 통해 불법행위가 적발된 업체와 관리주체에 대해서는 공정거래법과 공동주택관리법에 따른 시정명령을 내리고 과징금과 과태료를 부과하고 국토교통부장관은 공공주택의 관리비까지도 국가가 책임지고 서민들의 민생 살림살이를 지키는 정부와 국가가 해야 할 일들을 빼놓지 않고 철저히 하는 그런 기관으로 국민들에게 신뢰를 받을 수 있도록 노력하겠다고 밝혔다.

이러한 정부의 아파트 관리비 근절대책에 대하여 공동주택 관련 분야에서 전문가로서 이미 20여년전부터 공동주택관리비리 척결에 앞장서온 필자는 이번 정부의 공동주택관리비리 척결과 관련한 대책은 현실성이 없으며 현장의 실정이 반영되지 않은 대책으로 필자가 경험한 사례를 바탕으로 그 문제점과 대책을 제시하고자 한다.

2022년말 기준 전국의 의무관리대상 공동주택 단지는 18,178개 단지이며 새대수는 11,003,527세대로 전 국민의 70% 이상이 공동주택에 거주하는 것으로 나타났다. 의무관리대상 공동주택단지는 거의 대부분 위탁관리업체에 의해 위탁관리로 관리가 이루어지고 있으며 위탁관리업체의 선정 및 각종 공사등은 정부 공인 전자 입찰 시스템을 이용하여 공개 입찰이 이루어지고 있으나 중요한 것은 입찰에 참가한 업체의 선정을 위한 적격심사가 입주자대표회의 구성원들의 평가에 의해서 이루어지고 있다.

문제는 위탁관리업체를 비롯한 수천만원에서 수십억원이 넘게 소요되는 각종 공사 등 입찰 참가업체의 능력을 평가하는 평가위원들 대부분이 관련 분야에 대한 전문성이 전혀 없는 입주자대표들로 구성이 되어 입찰 참가업체 선정시 부터 각종 불법 행위가 이루어지고 있다.

실제 필자가 거주하고 있는 2천여세대가 넘는 대단위 아파트 단지 통합 경비업체 선정 과정에서 전문지식이 없는 입주자 대표회의 구성원들이 20억원이 넘는 통합경비업체를 선정하면서 무려 1억원이나 더 높은 금액을 제시한 업체를 선정하였으며 특히 현장 설명에 참여했던 국내 굴지의 통합 경비업체는 장기수선충당금으로 설치해야 하는 스크린도어와 CCTV등을 입주자 등의 관리비인 경비비에서 지출하는 것은 불법이라고 하면서 입찰에 참가 조차 하지 않았다.

특히 공동주택관리법에 의하면 경비용역은 관리주체인 위탁관리업체가 업자를 선정하여야 함에도 불구하고 입주자대표회의가 불법으로 2개업체를 대상으로 입찰을 실시하여 특정업체를 통합경비 업체로 선정을 하였고 스크린도어와 CCTV설치비용은 장기수선충당금으로 소유자가 부담해야 함에도 불구하고 입주자대표회는 통합경비업체에서 무료로 설치를 해준다고 입주민들을 속이고 무려 5년간 이주자등(소유자+세입자) 관리비에서 공사비를 지출하고 있다.

필자는 이러한 불법행위에 대하여 국토교통부에 질의 결과 위법 사실이라는 답변을 받아 관할 지자체에 민원을 제기한 결과 관할 지자체는 문제가 없다고 회신을 하였으며 공정거래위원회에 민원을 제기하자 공정거래위원회에서는 사법 당국에 고발을 하라고 회신을 하였다. 그러나 동일 내용으로 불법 행위에 대해 경상남도 산하 지자체에서는 입주민의 제보를 받아 감사를 실시하여 위탁관리업체에 과태료를 부과하였다.

이러한 내용을 포함하여 다시 관할 지자체에 민원을 제기하자 관할 지자체는 문제가 없다며 과태료 부과를 하지 않아 필자는 국토교통부에 다시 민원을 제기한 결과 국토교통부에서는 광역시에 관원회신문까지 발송하여 문제점을 지적하였으나 광역시에서는 필자의 민원을 관할 지자체에 이첩을 하였다는 통보를 해왔고 이후 관할 지자체에는 아무런 조치를 하지 취하지 않고 있다.

사정이 이러한데도 국토교통부에서는 지자체와 공정거래위원회와 합동으로 공동주택 관리비실태를 점검하여 과태료와 과징금을 부과한다고 발표를 한 대 대해 필자가 판단컨대 이러한 정책으로는 이미 우리사회에 뿌리 깊게 박혀있는 공동주택의 관리비리를 뿌리 뽑을 수 없다고 판단이 되어진다.

아파트 관리비리의 원인은 입주민들의 무관심 속에 관리주체인 관리사무소를 관리감독해야 할 입주자대표회의 회장이 관리소장과 공모하여 각종 공사는 물론 경비, 미화. 승강기관리, 헌옷수거등의 입찰 입찰에 관여하여 관리비리를 저지르는 경우가 빈번히 발생하고 있다.

그러나 이러한 관리비리는 그 범죄 행위를 밝혀내기가 매우 힘이 들며 실제 필자가 거주하는 대단위 아파트 단지에서 이러한 사례가 발생하여 경찰에 고발하였으나 증거불충분으로 무혐의 처리가 되어 필자는 고등검찰청에 항고를 하여 재기 수사 끝에 결국 입주자대표회의 회장과 관리소장 그리고 기술과장의 범죄 행위가 밝혀져 결국 법원으로부터 벌금형을 선고 받도록 한 바 있다.

이와 같이 법원으로부터 벌금형을 선고 관리비 행위에 대하여 필자는 관할 지자체에 민원을 제기 하였으나 지자체 공동주택관리 담당자들의 전문성 부족과 인원의 부족으로 관리주체에 통보를 하여 주의를 주겠다는 회신을 하였고 이에 필자는 입주민 60%이상의 동의를 받아 감사원과 광역시에 특별감사를 요청한 결과 3년간 무려 21건의 관리비리가 밝혀졌고 그중 회계 부정과 관련하여 3건이나 수사 의뢰가 되었다.

특히 회계부정과 관련된 수사 의뢰된 내용과 처리 결과에 대해 정보공개를 통해 사실관계를 요청하였으나 관할 지자체에서는 위탁관리업체에서 소송 중이라는 이유로 중요한 회계부정의 수사 내용과 결과 조차 알려 주지 않고 있다.

이처럼 관리비리가 끊이지 않고 있는 이유는 입앞서 언급한 바와 같이 주민들의 무관심과 지자체 공동주택관리담당 공무원의 인원부족과 전문성 부족이라고 필자는 판단이 된다. 따라서 관리비를 근원적으로 차단하기 위해서는 과태료나 과징금으로는 대안이 될 수 없다고 판단된다. 지금으로 부터 20여년전 경찰청에서는 전국 각 시도 경찰청에 공동주택관리 비리 신고센터를 설치하여 공동주택에 거주하는 입주민들로부터 관리비리를 접수 받아 철저한 조사를 통해 관리비리를 척결 한 적이 있었다.

따라서 국토교통부에서 발표한 지자체와 공정거래위원회 합동으로 전국의 10여개 공동주택 단지를 대상으로 관리비리 조사를 하여 위반시 과태료나 과징금을 부과하여 관리비리를 바로 잡겠다는 것은 현실성이 없는 것으로 판단되며 공동주택의 관리비리를 근본적으로 해결하기 위해서는 국가수사본부에 공동주택관리비리 관련 특별 수사본부를 설치하여 공동주택관리 비리를 접수 받아 전국적으로 대대적인 수사를 통해 관련법에 따라 형사 처벌을 통해 공동주택관리비를 뿌리 뽑아야 할 것이다.

그리고 일정규모 이상의 의무관리대상 아파트 업체 선정과 각종 용역 및 보수공사 등 입찰시 입주자대표회의 구성원들을 배제하고 지자체에서 운영하고 있는 각종 기술심의위원회에서 활동하는 전문분야 심의위원들로 하여 업체를 평가하는 방법도 관리비를 근본적으로 방지할 수 있는 대안이 될 것이다.

대한민국명장(건축설비분야 제1호) 경상남도공동주택품질검수위원 박진관